Investor – Cara Membeli Rumah Untuk Disewa Untuk Memiliki Inventaris. Pertama dan terpenting, artikel ini untuk investor. Sebagai investor, Anda tidak boleh (tidak boleh) memiliki ikatan emosional dengan properti Anda. Anda berada dalam bisnis ini untuk mendapatkan keuntungan yang adil dan jujur, dan Anda akan menjual rumah Anda ketika masuk akal untuk melakukannya. Sasaran Anda seharusnya membeli rendah dan menjual tinggi, menghasilkan arus kas positif saat Anda memiliki rumah dan menggunakan sesedikit uang Anda sendiri sebanyak mungkin. Oke, jadi sekarang bagaimana Anda harus membeli rumah untuk disewakan untuk memiliki inventaris rumah?
Lokasi: Tetap di zona nyaman Anda. Jika Anda tidak terbiasa dengan undang-undang dan peraturan di negara bagian lain, tetaplah di negara bagian asal Anda. Jika Anda harus “menyentuh dan merasakan” (melihat) properti Anda, tetap dalam jarak berkendara yang nyaman. Jika Anda tidak nyaman dengan tipe lingkungan tertentu, apakah itu area urban blight atau area mewah kelas atas, jangan pergi ke sana. Ada banyak peluang di zona nyaman Anda. Yang harus Anda lakukan adalah menemukan mereka dan bersabar.
Untuk Zona are Bandung Utara Bisa Anda temukan di https://www.shariaagency.com/jual-rumah-dago/
Cara Membeli Rumah Untuk Disewa
Beli murah: Cara terbaik untuk melakukannya adalah menemukan penjual yang termotivasi. Berikut adalah beberapa cara yang jelas (dan beberapa tidak begitu jelas) untuk menemukan penjual tersebut:
- Cari daftar shariaagency.com di lokasi pilihan Anda untuk properti yang telah terdaftar selama lebih dari 90 hari.
- Periksa catatan publik untuk penyitaan dan/atau tunggakan pajak.
- Baca berita kematian di lokasi pilihan Anda. Mungkin ada rumah di perkebunan yang harus dijual.
- Periksa catatan publik untuk pengajuan perceraian. Sering kali sebuah rumah harus dijual untuk memenuhi Penghakiman.
- Beriklan di surat kabar lokal dan di web (misalnya, pasang iklan gratis di perumahan dago Bandung, untuk wilayah dago. Untuk area bandung lainnya hubungi di shariaagency.
- Carilah area pertumbuhan tinggi di mana pembangun sangat aktif. Anda akan menemukan akan ada orang yang tidak dapat menjual rumah mereka karena insentif pembangun menangkap semua pembeli yang memenuhi syarat. Lingkungan ini biasanya sangat diinginkan, dan ada penjual termotivasi yang tidak dapat menjual. Kedengarannya seperti peluang, bukan? Inilah keuntungan Anda. Orang yang akan Anda cari untuk menyewa rumah setelah Anda membelinya mungkin bukan pembeli yang memenuhi syarat untuk pembangun. Pembangun menginginkan pembeli yang memenuhi syarat bank. Biasanya, orang yang mencari peluang sewa untuk memiliki tidak memenuhi syarat untuk hipotek dengan bank. Yang harus Anda lakukan adalah mengantre penyewa/pembeli yang baik untuk pindah ke lingkungan yang diinginkan tersebut.
- Biarkan penyewa/pembeli baik Anda menemukan sewa mereka sendiri untuk memiliki rumah. Jika Anda memiliki calon penyewa/pembeli yang baik yang meminta bantuan Anda (dan Anda akan melakukannya jika Anda melakukan pekerjaan Anda dengan benar), beri mereka kesempatan untuk menemukan sewa mereka sendiri untuk memiliki rumah. Anda harus menetapkan aturan dasar, dan mereka akan mengira Anda berjalan di atas air. Sangat disarankan agar Anda mengembangkan hubungan dengan makelar yang baik yang akan mengikuti aturan dasar Anda, membawa penyewa/pembeli Anda ke pameran (sebagian besar rumah tetap terdaftar) dan menghemat waktu Anda untuk melakukannya sendiri.
Intinya – Jika Anda menemukan penjual yang termotivasi, Anda harus dapat membeli properti di bawah nilai yang dinilai.
Jual tinggi: Dalam skenario ini, jual tinggi mengacu pada harga opsi yang akan Anda tetapkan dengan penyewa/pembeli Anda. Ingatlah hal ini – Jika penyewa/pembeli Anda dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek hari ini, dia mungkin bukan penyewa/pembeli Anda. Dia hanya akan membeli rumah tanpa bantuan Anda. Selanjutnya, penyewa/pembeli mungkin adalah penyewa yang frustrasi yang ingin menjadi pembeli. Dengan kata lain, Anda memiliki prospek yang termotivasi, dan prospek tersebut harus memahami bahwa Anda adalah seorang pebisnis yang berhak atas keuntungan yang PAS dengan imbalan risiko yang akan Anda ambil untuk membantu mereka. Intinya – prospek Anda mungkin tidak terlalu sensitif terhadap harga, dan dia mungkin akan menerima jumlah yang wajar. Menurut pendapat saya, harga opsi yang wajar harus merupakan nilai yang dinilai saat ini (belum tentu apa yang Anda bayarkan untuk properti tersebut) ditambah jumlah yang sama dengan tingkat kenaikan tahunan rata-rata yang dimajemukkan setiap tahun untuk setiap tahun dari jangka waktu opsi. Izinkan saya untuk menjelaskan melalui contoh:
Pertama, Cara Membeli Rumah Untuk Disewa cobalah untuk menjaga semua persyaratan opsi Anda menjadi satu tahun. Ini untuk keuntungan penjual/pemilik. Jadi, anggaplah Anda memiliki rumah dengan nilai taksiran Rp.2.250.000.000 dan harga telah meningkat rata-rata 8%. Untuk kontrak satu tahun, Anda harus menetapkan harga pembelian sebesar Rp2.430.000.000 (Rp2.250.000,00 + 8% dari Rp2.250.000,00 atau Rp180.000.000); kontrak dua tahun, Rp2.625.000.000 (Rp2.430.000.000 x 1,08 = Rp2.624.400.000).
Arus kas positif: Arus kas didefinisikan sebagai jumlah uang yang Anda terima per bulan dikurangi jumlah uang yang Anda belanjakan per bulan. Jelas Anda ingin itu menjadi angka positif.
- Pertama, mari kita lihat cara meminimalkan jumlah uang yang Anda keluarkan per bulan:
Pinjaman hipotek Anda: Anda dapat menurunkan jumlah yang besar untuk meminimalkan pembayaran bulanan Anda, tetapi itu tidak bijaksana. Hal terbaik yang dapat Anda lakukan adalah menemukan pemberi pinjaman yang baik yang bersedia bekerja dengan Anda. Mereka ada di luar sana. Pemberi pinjaman yang baik akan menyadari bahwa Anda akan menghasilkan banyak transaksi, dan sebagian besar biaya di muka harus sangat dikurangi jika tidak dihilangkan. Idealnya Anda harus dapat meminjam hingga 90% LTV yang diamortisasi selama 30 tahun tanpa harus membeli asuransi hipotek. Anda harus menghindari pinjaman dengan suku bunga tetap yang tinggi. Anda berencana untuk menjual rumah dalam waktu singkat sehingga pinjaman suku bunga variabel 30 tahun dengan jangka waktu suku bunga tetap 3 atau 5 tahun akan jauh lebih baik. Dalam contoh kita, kita meminjam Rp.2.025.000.000 pada 5% diamortisasi selama 30 tahun. Yaitu sekitar Rp.10.875.000 per bulan (prinsip dan bunga) Selanjutnya kami menggunakan tambahan Rp.4.500.000 per bulan untuk pajak dan asuransi properti.
Sewa: Penyewa Anda bukan hanya lessor. Secara kontraktual ia memiliki hak untuk menjadi pemilik rumah. Karena itu penyewa harus mengembangkan “kebanggaan kepemilikan” sikap dan bertanggung jawab atas sebagian besar masalah pemeliharaan kecil yang muncul dengan rumah mana pun.
Kepemilikan: Dapatkan pengacara real estat yang baik dan akuntan. Mereka harus dapat menjelaskan keuntungan/kerugian kepemilikan pribadi versus kepemilikan LLC termasuk masalah kewajiban. Ini akan membantu Anda menentukan tingkat (dan biaya) asuransi yang ingin Anda miliki.
- Sekarang, mari kita lihat bagaimana cara meningkatkan jumlah uang yang Anda terima setiap bulan:
Inilah fakta yang sedikit diketahui – Lebih dari 90% dari semua orang yang masuk ke dalam perjanjian sewa untuk memiliki gagal menggunakan opsi mereka setelah satu tahun! Apakah Anda ingat saya mengatakan untuk mencoba menjaga semua kontrak Anda sampai satu tahun? Selain mempertahankan kontrol yang lebih baik atas investasi Anda, fakta yang tidak banyak diketahui ini dapat sangat menguntungkan bagi Anda, pelaku bisnis. Sekarang, harap ingat ini; jika Anda memiliki penyewa BAIK yang tidak dapat menggunakan pilihannya, bekerjalah denga mereka. Anda harus menegosiasikan ulang tahun kedua untuk keuntungan Anda, tetapi bukan tahun yang akan memaksa penyewa yang baik untuk pergi.
Oke, inilah yang harus Anda pertimbangkan (sebagai contoh).
Dengan menggunakan contoh di atas, kontrak yang wajar dapat menetapkan pertimbangan opsi sebesar Rp120.000.000 (untuk sepenuhnya diterapkan pada uang muka setelah melaksanakan opsi) dan sewa bulanan sebesar Rp16.500.000 per bulan di mana Rp.1.500 .000 akan diterapkan pada uang muka dengan ketentuan bahwa pembayaran sewa bulanan dilakukan tepat waktu. Setelah satu tahun, dengan asumsi semua pembayaran sewa dilakukan tepat waktu, penyewa/pembeli akan mengumpulkan kredit sebesar Rp138.000.000 (Rp120.000.000 ditambah Rp.1.500.000 per bulan). Satu dapat melihat sewa bulanan yang sebenarnya sebagai Rp.15.000.000 dengan asumsi opsi tersebut dilaksanakan. Jika penyewa/pembeli gagal melaksanakan opsi dengan alasan apapun, maka Rp138.000.000 tersebut hangus sesuai dengan ketentuan kontrak.
Baca juga untuk liat: jual rumah bandung timur
Untuk meningkatkan arus kas Anda, tawarkan kredit yang lebih besar kepada penyewa/pembeli sebagai ganti sewa bulanan yang lebih tinggi. Misalnya, dengan imbalan Rp19.500.000 per bulan, tawarkan kredit sewa sebesar Rp6.000.000 kepada penyewa untuk setiap pembayaran tepat waktu yang diterima. Sekarang, dapat dilihat sebagai biaya sewa bersih bulanan sebesar Rp.13.500.000, dan total ekuitas yang dibangun akan menjadi Rp.192.000.000. Jika Anda menyajikan ini dengan benar, Anda dapat membiarkan penyewa bernegosiasi untuk pembayaran sewa yang lebih tinggi! Anda akan memiliki arus kas yang jauh lebih baik, dan masih akan ada keuntungan yang bagus jika opsi tersebut dilakukan asalkan Anda membeli rumah dengan benar. Jika opsi tidak dieksekusi (90%+ peluang itu tidak akan dieksekusi), Anda tetap membayar semua uang sewa. Tapi, sekali lagi, HARAP ingat ini; jika Anda memiliki penyewa BAIK yang tidak dapat menggunakan pilihannya, bekerjalah dengan mereka. Anda harus menegosiasikan ulang tahun kedua untuk keuntungan Anda, tetapi bukan tahun yang akan memaksa penyewa yang baik untuk pergi.
Gunakan uang Anda sendiri sesedikit mungkin: Dengan ketekunan dan kesabaran, Anda akan dapat membeli rumah dengan harga kurang dari yang diperkirakan. Daripada membeli rumah dengan jumlah yang dikurangi, bayar nilai yang dinilai dan ambil selisihnya sebagai uang saku untuk, katakanlah, renovasi. Ambil uang ini dalam bentuk cek bank. Dengan menggunakan contoh di atas, asumsikan Anda dapat menegosiasikan harga pembelian sebesar Rp.2.100.000.000 (ini mungkin, sebenarnya, dapat dilakukan jika Anda mengerjakan pekerjaan rumah Anda). Beri tahu penjual bahwa Anda akan membayar Rp.2.250.000.000, dan mereka harus memberi Anda cek bank sebesar Rp.150.000.000
Sekarang Anda akan membiayai 90% dari harga pembelian Rp.2.250.000.000 yang setara dengan Rp.2.025.000.000 Anda memerlukan uang muka sebesar Rp.225.000.000. Biaya keluar Anda yang sebenarnya adalah Rp.75.000.000 karena tunjangan Rp.150.000.000.
Ringkasan: Kami akan menganggap penyewa/pembeli mengambil keuntungan dari mendapatkan kredit sewa tambahan, membuat semua pembayaran sewa tepat waktu dan opsi dilakukan setelah tahun pertama. Dengan menggunakan contoh di atas (yang didasarkan pada gabungan transaksi aktual) dan tidak memperhitungkan biaya lain-lain (untuk tujuan sederhana), inilah kesepakatannya:
- Pengeluaran uang tunai – Rp.259.500.000 ($5.000 dari uang muka ditambah Rp.15.375/bulan P.I.T.I.)
- Penerimaan tunai – Rp354.000.000 (pertimbangan opsi Rp120.000.000 ditambah sewa Rp19.500.000/bulan)
- kewajiban KPR : Rp.2.025.000.000
- Diterima dari penjualan – ,(Rp2.430.000.000 dikurangi Rp.120.000.000 pertimbangan opsi dikurangi kredit sewa Rp72.000.000)
Keuntungan dari arus kas = Rp.94.500.000 (Rp.354.000.000 dikurangi Rp.259.500.000
Keuntungan dari penjualan = Rp.213.000.000 (Rp.2.238.000.000 dikurangi Rp.2.025.000.000)Total keuntungan = Rp.307.500.000
Keuntungan Rp.307.500.000 dibagi Rp.75.000.000 dari kantong = pengembelian 410% dalam satu tahun!!!
Jika penyewa tidak menggunakan opsi, itu hanya bisa menjadi lebih baik.